Beiträge

Welche Auswirkungen haben die globalen Megatrends auf die Immobilienbranche?

Noch nie in der Geschichte gab es so schnelle Veränderungen wie heutzutage. Vor einhundert Jahren blieben Menschen mit ihren Großfamilien in ihrem Dorf – heute jetten sie für ihre Arbeitgeber durch die ganze Welt, haben mehrere Jobs und wechseln häufig ihren Wohnort.  Die Immobilienbranche hat den gesellschaftlichen Umwälzungen und dem technologischen Fortschritt zu begegnen, indem sie Trends und daraus folgende Entwicklungen analysiert und entsprechend agiert. Auch die Wünsche und Methoden der Käufer und Verkäufer ändern sich schnell.

Wir zeigen dir die neusten Megatrends und ihre Auswirkungen auf die Immobilienbranche!

 

Das Frankfurter Zukunftsinstitut unterscheidet in seiner „Megatrend map“ elf Trends, die wiederum verschiedene Dimensionen aufweisen. Bedingt durch diese Mehrdimensionalität und den Megatrends selbst ist es kaum möglich, einen einzelnen Megatrend isoliert hinsichtlich seiner Wirkungen zu untersuchen. Daher werden hier nur ein paar dieser Trends dargestellt.

1. Urbanisierung

Urbanisierung beschreibt in der Regel im Gegensatz zu Verstädterung die Ausbreitung städtischer (urbaner) Lebensformen und Verhaltensweisen der Bevölkerung von den städtischen in die umgebenden ländlichen Räume. (PAESLER)¹ Zum ersten Mal in der Geschichte leben mehr Menschen in Städten als auf dem Land. Somit stellt die Urbanisierung eine der größten und auch der schwierigsten Herausforderungen unserer Zukunft dar.

Die Prognose der Vereinigten Nationen besagt, dass im Jahre 2030 54 Prozent der Weltbevölkerung, 3,9 Milliarden Menschen, in Ballungsgebieten leben werden – heute sind es rund 48 Prozent. In den Schwellenländern entstehen derzeit rasch wachsende Riesenstädte. Das bedeutet auch eine Verdichtung von Kultur: Höhere Arbeitsteilung, komplexere Kulturformen, Multikulturalität. Technologien und verdichtete Verkehrsnetze führen zu einer weiteren Ausbreitung der urbanen Kultur.

Für die Immobilienbranche hat das weitreichende Konsequenzen, denn die Branche hat sich an den Wünschen der Käufer zu orientieren. Schon jetzt wird die Urbanisierung an den stetig steigenden Mietpreisen und dem geringen Immobilienangeboten in den Großstädten erkannt. Das bedeutet neuen Service und Vermietungsmodelle, Schaffung von flexiblen, bezahlbaren Wohnraum, neue Konzepte und moderne Lösungen für den Stadtraum sowie Konkurrenzfähigkeit. Im Ergebnis soll das Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Einkaufen nebeneinander existieren und erfüllen dabei alle Bedingungen eines guten urbanen Miteinanders, das den eigenen Lebensstil unterstreicht.

2. Mobilität

Während noch vor hundert Jahren die Mehrheit der Menschen niemals ihre Region verließ, nimmt seit der Industrialisierung die körperliche Mobilität der Weltbewohner stetig zu. Die Mobilität ist zur Grundvoraussetzung des Lebens und des Wirtschaftens geworden.

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts verdoppelte sich innerhalb von nur 15 Jahren der weltweite Flugverkehr. Das lässt auch die Immobilienbranche nicht kalt, denn hier verändert sich auch das Wohnen.  Durch die zunehmende Mobilität und Flexibilität der Menschen, ob in der Arbeitswelt oder im Tourismus, nimmt zudem die Nachfrage nach „Wohnungen auf Zeit“ kontinuierlich zu.  Die Nachfrage nach Serviced Apartments steigt (mehr dazu auf dem Blog https://www.cosi-home.de/serviced-apartments).

Neben der Bedeutung im Tourismus hat die Mobilität eine andere Dimension: die soziale Mobilität. Dazu gehört  die Veränderung der Arbeits- und Bildungswelt. Höhere Alltags-Mobilität bedeutet: Mehr Jobwechsel, mehr Wohnortwechsel, mehr Beziehungen im Leben, mehr Scheidungen; eine generell höhere Lebens-Komplexität. Für diese META-Mobilität benötigt die Immobilienbranche neue soziale Fähigkeiten, aber auch neue Architekturen, Services und Produkte (Matthias Horx, Zukunftsinstitut Horx GmbH, 2007).

3. Demographische Entwicklung

Der Demografische Wandel bezeichnet die Veränderungen in der Zusammensetzung von Gesellschaften. Er ist eigentlich kein Trend mehr, sondern Fakt, denn die Auswirkungen spüren wir hier in Deutschland schon sehr stark. Bestimmt wird er maßgeblich von zwei Parametern: der Geburtenhäufigkeit und der Lebenserwartung der Bevölkerung. In den Megastädten ist die Geburtenrate häufig niedrig und die Sterberate höher. Bei gleichzeitigem Anstieg der Lebenserwartung der Bevölkerung bedeutet das, dass der Anteil der älteren gegenüber den jüngeren Menschen zunimmt. Aktuell in Deutschland  leben 83,2 Millionen Menschen. Laut dem statistischen Bundesamt ist jede zweite Person in Deutschland heute älter als 45 und jede fünfte Person älter als 66 Jahre. Es wird immer weniger große Familien geben. Während es 1996 noch rund 13,2 Mio. Familien gab, ist die Anzahl im Jahr 2019 auf 11,6 Mio. Familien gefallen. Dies entspricht einem Rückgang von rund 12 %. Die Zahl der Einpersonen- und Zweipersonenhaushalte wird zunehmen.

Der demographische Wandel wird sich in allen wichtigen Bereichen auswirken.  Auf die Kranken- und Rentenversicherung, das Gesundheitswesen, die Wirtschaft, den Arbeitsmarkt und besonders auf die Immobilienbranche. Durch den Zuwachs der Großstädte wird hier dringend Wohnraum benötigt.

Die Zahl der Neubauten in den Städten bleibt seit Jahren permanent hinter dem Bedarf der Zuzügler zurück. Allein Berlin verzeichnet 40.000 bis 50.000 neue Bewohner pro Jahr gegenüber 8.000 bis 10.000 neuen Wohneinheiten. Ländliche Gebiete verlieren mehr und mehr an Attraktivität und müssen mit einer zunehmenden Entvölkerung rechnen. Hier werden Kaufpreise und Mieten sinken.

4. Individualisierung

 Die Individualisierung beschreibt den Aufstieg des „Ichs“. Es zählt immer mehr die eigene freie Entscheidung. Der Einzelne muss zudem immer mehr Lebensentscheidungen alleine treffen und in Bezug auf Partnerschaft, Beruf; Bildung, Wohnort eigenständig handeln. Die Individualisierung gehört zu den größten treibenden Kräften, die Gesellschaft und Wirtschaft massiv verändern. Sie lässt sich besonders gut an den Haushaltsstrukturen ablesen, die sich immer weiter differenzieren. Damals gab es die klassische Großfamilie mit großem Hof. In den 60er Jahren wurde diese durch kleinere Wohnungen abgelöst. Inzwischen gibt es neben der klassischen Kleinfamilie immer mehr Ein- oder Zweiraumwohnungen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird aufgrund der flexiblen Lebensplanung weiter abnehmen. Auch im Bereich der Immobilienbranche hat die Individualisierung für ein Umdenken gesorgt. Dank den modernen Möglichkeiten bei Datenanalysen, Datenmanagement und Datennutzung kann der Kundenwunsch und das Angebot individuell angepasst werden.

 5. Silver Society

Wir werden älter – aber anders. Die Lebenserwartung steigt auf der ganzen Welt, aber die Senioren sind nicht mehr die „Alten“, für die sie damals gehalten wurden. Heutzutage gehen Senioren nicht in den Ruhestand, sondern in den „Unruhestand“. Sie engagieren sich in verschiedenen Vereinen, erleben einen Adventure- Urlaub oder gehen auf einer Universität studieren. Die neuen „Alten“ sind vom Arbeitsdruck befreit und haben trotzdem einen vollen Terminkalender. Auch hier hat die Immobilienbranche zu agieren, denn die Kaufkraft dieser täglich wachsenden Gruppe ist beachtlich.

6. Nachhaltigkeit

Das Bewusstsein der Menschen für Nachhaltigkeit nimmt stärker zu. In der Finanzwirtschaft ebenso wie im Städtebau, in Mobilitätskonzepten oder im moralischen Konsum. Bio-Märkte schießen aus dem Boden, die EU Plastikverordnung hält Einzug, Energiewende, der Klimawandel… Was in den vergangenen Jahrzehnten eher eine Beschäftigung für elitäre Minderheiten war, wird jetzt zum Mainstream: Bio wird der neue Standard. Rohstoff- und Bodenverknappung werden die Immobilienbranche verändern – die Nachfrage nach erneuerbaren Energien und „Green Buidlings steigt stetig.

Den Käufern wird es immer wichtiger, in einem energieeffizienten Gebäude zu leben und nachhaltig zu wirtschaften. Innerhalb der Immobilienbranche sollte ökologisches Denken schon bei der Projektentwicklung mit einbezogen werden. So wird zum Beispiel vermehrt nach nachhaltigen Baustoffen wie Holz gesucht.

Dass Holz voll im Trend ist, zeigt das Hamburger Projekt Woodie – Home is where the wood is. Die Nachhaltigkeit ist längst in der Immobilienbranche angekommen, denn sie verfügt über eine Vielzahl von Zertifikaten, welche unter anderem die ökologische Güteklasse der Gebäude kennzeichnen: Angefangen über DGNB, LEED und BREEAM bis hin zum Well Building Standard, der sich auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nutzer konzentriert. Auch das Prinzip Cradle to Cradle gewinnt in der Branche an Bedeutung.

Dass die beschriebenen Megatrends für die Immobilienbranche von großer Bedeutung sein werden steht außer Frage. Besonders die alle Trends übergreifende Digitalisierung bringt maßgebliche Veränderungen und dementsprechende Anpassungen mit sich, die die Immobilienbranche betreffen.

Quelle: Paesler, R. (2012): Stadtgeographie. Darmstadt. 

Horx, Mattias: Zukunftsinstitut Horx GmbH, 2007

https://megatrends.fandom.com/de/wiki/Urbanisierung

https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/_inhalt.html

https://www.deutsche-hypo.de/content/uploads/2014/10/Deutsche_Hypo_GM_Megatrends_02.pdf

 

 

Wieviel Wohnraum leisten sich die Deutschen?

Immer höher, immer größer, immer teurer? Jahrelang ging die Quadratmeterzahl des Wohnraumes stetig nach oben. Die deutsche Bevölkerung gab jährlich immer mehr für ihren Wohnraum aus. Seit 1990 ist der durchschnittliche Wohnraum kontinuierlich gestiegen (vgl. Kohl/Sagner/Voigtländer, 2019).

Der IW-Kurzbericht 2021 legt offen, dass dieser Trend für Mietwohnungen seit 2010 rückläufig ist. Bei den Eigentümern ist der durchschnittliche Wohnraum jedoch auch weiterhin gestiegen.

Doch woher kommt dieser Trend?

„Singularisierung, Migration, Urbanisierung und demografischer Wandel haben die Nachfrageseite des Wohnungsmarkts verändert“, erklärt das Institut der deutschen Wirtschaft.  Das liegt zum einen an den Großstädten. Hier haben sich die durchschnittliche Anzahl der Haushaltsmitglieder erhöht. Kommt also ein neues Familienmitglied dazu, wird häufig ein Umzug in eine größere Wohnung nicht in Betracht gezogen, da dieser mit vielen Kosten verbunden ist. So leben größere Familien mit weniger Wohnraum.

Die angespannte Wohnungsmarktsituation in Großstädten hat ebenfalls große Auswirkungen auf den Wohnflächenkonsum der Haushalte, denn die eigene Wohnung ist sicher und die Wartezeit für großen Wohnraum kann sehr lang sein.

Auch die Migration habe sich deutlich auf den Wohnungsmarkt der Mieter ausgewirkt.  Der Anzahl der Mieter mit Migrationshintergrund sind laut IW zwischen 2010 und 2018 von 25 auf 32 Prozent gestiegen.

Zudem ist der Anteil der Einpersonenhaushalte zwischen 1990 und 2018 von 34 auf 42 Prozent gestiegen. In drei Vierteln aller Haushalte wohnen maximal nur zwei Personen.

„Diese deutlichen Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur hatten Auswirkungen auf den mittleren Wohnflächenkonsum in Deutschland!“, so das Institut der deutschen Wirtschaft.

Wer leistet sich wieviel Wohnraum?

Die veränderte Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur hat große Auswirkungen auf den Wohnflächenkonsum.

Wer pro Kopf mehr als 41 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung hat, gehört laut IW zu den oberen 50%. Nur 10% der Gesamtbevölkerung haben mehr als 83 Quadratmeter zu Verfügung.

Wird eine Wohnung alleine bewohnt (laut IW 21% der Bevölkerung), wird sich häufig größerer Wohnraum mit rund 65 Quadratmetern geleistet.

Wird die Wohnfläche pro Haushalt betrachtet, liegt sie bei rund 100qm. 10% der Bevölkerung haben mehr als 165qm Wohnraum zur Verfügung.

Hier gibt es große Unterschiede zwischen Mieter und Eigentümer. Mieter wohnen im Mittel auf 75qm, wohingegen Eigentümer auf rund 125qm wohnen. Pro Kopf gerechnet sind das bei Eigentümern 48qm und bei Mietern 35qm.

Die Ergebnisse der Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft können in einem Online-Tool eingesehen werden. Dort können Vergleiche zwischen den einzelnen Wohngruppen gezogen werden. Das Tool lädt auch dazu ein, den eigenen Wohnraum zu vergleichen. Bei all den Vergleichen muss aber beachtet werden, dass es Abhängigkeiten und Überlagerungseffekte zwischen den Gruppen gibt.

Zum Beispiel kann zunächst verwundern, dass die angegebene Wohnfläche pro Kopf für Menschen mit einem Nettoeinkommen von unter 2.000€ größer ist (48qm), als für Menschen mit einem Nettoeinkommen von 6.000€ (43qm). „Dies ist auf die Haushaltskonstellation zurückzuführen: Haushalte mit insgesamt hohen Einkommen sind häufiger Doppelverdiener- und Mehrpersonenhaushalte.“, so das IW.

Quelle : https://idw-wohnflaeche.netlify.app/ eigene Berechnungen

https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Kurzberichte/PDF/2021/IW-Kurzbericht_2021-Wohnflaechenkonsum.pdf